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Tener una propiedad adicional a la residencia habitual es una inversión excelente, pero también conlleva una serie de obligaciones fiscales que debemos conocer para evitar sustos con la Agencia Tributaria. De cara a la campaña de la Renta 2025 (correspondiente al ejercicio fiscal de 2024), es fundamental entender cómo tributan estos inmuebles.

En este artículo, desde Online Consultores, te explicamos los puntos clave para que tu declaración sea impecable.

¿Qué se considera segunda vivienda para Hacienda?

Para la Agencia Tributaria, la vivienda habitual es aquella en la que resides de forma efectiva durante un periodo de, al menos, tres años (salvo excepciones). Cualquier otro inmueble de tu propiedad (apartamentos en la playa, casas en el pueblo o pisos vacíos) se considera, a efectos fiscales, una segunda vivienda.

Es importante recordar que, aunque no obtengas ingresos directos por ella, el simple hecho de tenerla a tu disposición genera lo que se conoce como imputación de rentas inmobiliarias.

La imputación de rentas: El coste de tener una casa vacía

Si tu segunda vivienda no está alquilada y no es un terreno rústico, Hacienda entiende que tienes una «capacidad económica» adicional. Por ello, deberás pagar impuestos por ella en la Base Imponible General.

El cálculo se realiza aplicando un porcentaje sobre el valor catastral del inmueble que aparece en tu recibo del IBI:

• El 2% con carácter general.
• El 1,1% si el valor catastral ha sido revisado o modificado en el mismo periodo impositivo o en los diez años anteriores.

Este importe se prorratea en función del número de días que la vivienda haya estado a tu disposición durante el año.

¿Qué ocurre si la vivienda está alquilada?

Si decides rentabilizar tu propiedad mediante el alquiler, la fiscalidad cambia por completo. En este caso, ya no declaras una imputación de rentas, sino rendimientos del capital inmobiliario.

Para la Renta 2025, es vital tener en cuenta la Ley de Vivienda. Si el inmueble se destina a vivienda habitual del inquilino, podrás aplicarte reducciones sobre el rendimiento neto. Sin embargo, si se trata de un alquiler vacacional o de temporada, no tendrás derecho a estas reducciones y deberás tributar por el beneficio neto total.

Gastos deducibles que puedes desgravar

Si tu segunda vivienda ha estado alquilada, puedes restar ciertos gastos para pagar menos impuestos. Entre los más comunes destacan:

• Intereses de la hipoteca solicitada para la compra o mejora del inmueble.
• Tributos y tasas como el IBI o la tasa de basuras.
• Gastos de comunidad y seguros de hogar o impago.
• Reparaciones y conservación (no se incluyen las mejoras o ampliaciones).
• Amortización del inmueble, que suele ser el 3% del mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición o el valor catastral (excluyendo el valor del suelo).

Errores comunes al declarar segundas residencias

Uno de los fallos más habituales es no declarar los periodos en los que la vivienda ha estado vacía entre inquilinos. Si el piso ha estado alquilado 8 meses y vacío 4, deberás declarar los rendimientos del alquiler por esos 8 meses y la imputación de rentas proporcional por los 4 meses restantes.

Otro error frecuente es olvidar que, si la vivienda es de varios propietarios (por ejemplo, un matrimonio o hermanos tras una herencia), cada uno debe declarar su porcentaje de titularidad correspondiente.

En Online Consultores te recomendamos revisar siempre los datos catastrales en tu borrador, ya que cualquier discrepancia puede dar lugar a una paralización de tu devolución o a una liquidación complementaria.